Cam Balkon Kat Mülkiyeti İzni: Kaç İmza Gerekir?

Kat mülkiyetine geçmiş bir apartmanda balkonu cam balkonla kapatmak için, Yargıtay'ın yerleşik yorumuna göre bütün kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı onayı gerekir. Dayanak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesidir. Katlanır cam panelin imar mevzuatında ruhsattan muaf sayılması bu onayın yerini tutmaz.

Cam balkon için kat mülkiyeti izni, iki ayrı hukuk alanının kesiştiği yerde duruyor. Bir yanda komşularla ilişkiyi düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu, öbür yanda belediyeyi ilgilendiren imar mevzuatı var. Birinden geçmek öbüründen geçmek anlamına gelmez.

Balkon benim değil mi, neden komşudan izin gerekiyor?

Balkonu yalnız siz kullanırsınız, ama balkonun dış yüzü, korkuluğu ve binanın cephesi ana yapının parçasıdır. Kanun'un 4. maddesi temelleri ve ana duvarları her durumda ortak yer sayar. 19. maddenin ilk fıkrası da kat maliklerine ana yapının mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü yükler. Balkonu camla kapatmak, kullanım sizde olsa bile, herkesin ortak olduğu cepheyi değiştirmek demektir.

Yargıtay da balkonu kapatan sistemi bağımsız bölüm içindeki sıradan bir tadilat gibi görmüyor. Kararlarda geçen nitelendirme "sabit eser". Panellerin katlanıp açılabilmesi bu sonucu değiştirmiyor.

Kaç kat malikinin onayı gerekir?

19. maddenin ikinci fıkrasına göre ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılması bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır. Bu oran 2007'de 5711 sayılı Kanun'la getirildi; öncesinde oybirliği aranıyordu. Hesap toplantıya katılanlara göre değil, binadaki kat maliklerinin tamamına göre yapılır.

Her dairenin ayrı bir maliki olduğunu varsayalım. 10 daireli bir apartmanda 8, 12 daireli bir apartmanda 10, 16 daireli bir apartmanda 13 imza gerekir, çünkü 12'nin beşte dördü 9,6 eder ve tam sayıya yukarı tamamlanır. Onayın yazılı olması şarttır. Sözlü "bana uyar" ya da yöneticinin tek başına verdiği izin bu şartı karşılamaz. Kat malikleri kurulunda alınıp imzalarla karar defterine işlenen karar, en pratik yazılı belgelerden biridir.

Oybirliği gereken durumlar da var. Balkon ile oda arasındaki duvarı yıkıp balkonu odaya katmak, onaylı mimari projeyi esaslı biçimde değiştirir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 18.01.2022 tarihli kararında (2017/1996 E., 2022/5 K.) balkonun PVC ile kapatılmasını beşte dört rızaya bağlarken, dış duvarı yıkıp balkonu mutfağa katmayı oybirliği gerektiren bir değişiklik saydı.

Yönetim planı neyi değiştirir?

Binanın yönetim planı, Kanun'un 28. maddesine göre bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Planda cam balkonu yasaklayan, tek tip sistem ve renk şartı koyan ya da daha ağır koşul arayan bir hüküm varsa ona uymak gerekir. Plan da ancak kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir.

Uygulamada en çok sorun çıkaran şey farklı görünümdür. Bir dairede beyaz profilli, ötekinde antrasit, üçüncüsünde sabit PVC doğramalı bir cephe hem komşu itirazına hem belediye şikâyetine davetiye çıkarır. Planda hüküm yoksa bile kurulda profil rengi, cam tipi ve bölme düzeni için ortak karar almak sonraki her başvuruyu kolaylaştırır.

Yargıtay katlanır cam balkona nasıl bakıyor?

Yüksek mahkemenin çizgisi oldukça tutarlı. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 24.09.2018 tarihli kararında (2017/3312 E., 2018/5851 K.) açılıp kapanabilen camla kapatılan balkonu sabit eser saydı. Malzemenin cam olması, panel sayısı, statiğe etki etmemesi ya da çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmedi. Beşte dört yazılı rıza yoksa sistemin kaldırılması gerekiyordu.

18. Hukuk Dairesi de 14.04.2015 tarihli kararında (2014/17575 E., 2015/5951 K.) mimari projede bulunmayan ve beşte dört rızası alınmamış cam balkon için davanın reddedilmesini doğru bulmadı. Aynı dairenin 16.04.2009 tarihli kararında (2008/12815 E., 2009/4256 K.) ise beşte dört onay dava sürerken tamamlandığı için kaldırma kararı verilmedi. Eksik imza sonradan tamamlanabiliyor, ama o riski baştan almak gereksiz. Hukuk yayınlarında aktarılan kararlarda "binada başkalarının da cam balkonu var" savunmasının genellikle sonuç doğurmadığı görülüyor.

Katlanır cam balkon için belediye ruhsatı gerekir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 59. maddesi, yapı ruhsatı aranmayan işleri sayarken "balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları"nı da listeye alır. Yani kural olarak katlanır cam balkon için ayrıca yapı ruhsatı çıkarılmaz. Ne var ki bu istisna yalnız imar tarafını ilgilendirir ve Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki beşte dört rıza şartını kaldırmaz.

İstisnanın sınırları da var. Sabit PVC doğrama, sürme pencere, duvar örme ya da balkonun odaya katılması "katlanır cam panel" kapsamına girmez ve tadilat ruhsatı gerektirebilir. Ruhsat gereken bir işi ruhsatsız yapmak, İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddeleri kapsamında yapı tatil tutanağı, para cezası ve yıkım gibi sonuçlar doğurabilir. Yerel imar yönetmelikleri ve belediye uygulamaları farklılaşabildiği için Ankara'da ilgili ilçe belediyesinin imar müdürlüğüne yazılı soru yöneltmek en temiz yoldur.

Takip edilmesi gereken bir gelişme daha var. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 2026 yazında hazırladığı bir yönetmelik taslağında, ruhsat gerektirmeyen katlanır cam panel uygulamaları için tüm kat maliklerinin ıslak imzalı muvafakatnamesinin aranacağı basına yansıdı. Ekim 2026 itibarıyla bu hükmün Resmî Gazete'de yayımlandığını doğrulayamadık. Başvurudan önce güncel durumu kontrol etmek gerekir.

Komşu itiraz ederse süreç nasıl işler?

1. Konuşma ve kurul. İtiraz çoğu zaman görünüm ya da yağmur suyu tahliyesi gibi somut bir kaygıdan doğar; kurulda alınacak tek tip sistem kararı bu kaygıyı giderebilir.
2. Zorunlu arabuluculuk. 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
3. Sulh hukuk mahkemesi. Arabuluculukta anlaşma çıkmazsa kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İtiraz eden komşu genellikle müdahalenin önlenmesini ve balkonun eski hale getirilmesini ister.
4. Karar. Beşte dört yazılı rıza yoksa yukarıdaki kararlar ışığında sökme kararı çıkması kuvvetle muhtemeldir. Mahkemenin komşular adına onay vermesi beklenmez.

Sorunsuz bir başvuru için hangi sırayla ilerlemeli?

Önce yönetim planını ve onaylı mimari projeyi okuyun. Ardından kat malikleri kurulunda profil rengi, cam tipi ve bölme düzeni dahil tek tip bir sistem kararı alın, imzaları karar defterine işletin. Ruhsat konusunu belediyeye yazılı sorun. Ölçü ve sipariş en son gelir.

Bir beklentiyi de baştan netleştirmek iyi olur. Katlanır cam balkonların çoğu tek kat temperli camla çalışır ve çift camlı bir pencere kadar ısı yalıtmaz; aradaki farkı çift cam ve üçlü cam karşılaştırmasında anlattığımız U değerleri üzerinden düşünmek mümkün. Kapatılan balkonda kış sabahları camda su toplanmasının nedeni de pencere terlemesi ile aynı fiziktir.

Winsa'nın Camekan ve Camekan Konfor serileri temperli camlı katlanır sistemlerdir; bu yüzden yönetmelikteki katlanır cam panel tarifiyle örtüşür, yine de son sözü belediye söyler. Eylül PVC yerinde ölçü alıp sistemi balkonun ölçüsüne göre tasarlıyor, üretimin ardından montajı kendi ekibiyle yapıyor. Seçenekleri cam balkon sayfamızda inceleyebilir, kurul kararınız hazır olduğunda iletişim sayfasından ölçü randevusu alabilirsiniz.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Mevzuat ve içtihat değişebilir; somut durumunuz için bir avukata danışın.